शङ्करप्रसाद भेटवाल
शङ्करप्रसाद भेटवाल
जग्गा मूल्याङ्कन कार्यलाई संसारमै महत्त्वपूर्ण मानिने गरिन्छ। किनभने कुनै पनि देशमा कर प्रणालीको विकास र रियल स्टेट बजारको विकासका लागि यो अपरिहार्य मान्ने गरिन्छ। दक्षिण अफ्रिकामा निजी जग्गा मूल्याङ्कनसँगै सार्वजनिक जग्गाको मूल्याङ्कन हुन्छ। निजी र सार्वजनिक दुवै जग्गाका सरकारले पूर्वाधारको समान स्तरको विकास गर्दछ। त्यसैले सार्वजनिक र निजी जमिनमा एउटै नियम लागु हुन्छ। कुबेतमा पनि यस्तै देखिन्छ।
संसारमा जब कुल मूल्याङ्कन अवास्तविक र अदक्ष हुन्छ; त्यसमा कम्तीमा पनि स्थानीय सरकारहरूले विभिन्न तरिकाको पहिचान, वर्गीकरण र सार्वजनिक सीमाभित्र नक्साङ्कन गर्ने कार्य गर्दछन्। साथै सार्वजनिक जमिनको पोटेन्सिलिटी र बजार विकासको आधारमा सार्वजनिक जमिनलाई पनि विभिन्न क्लस्टरमा वर्गीकरण गरिन्छ। सामान्यतया संसारका विभिन्न भागमा जमिनको मूल्य वास्तविक मूल्यभन्दा तल नै हुन्छ। उदाहरणका लागि अमेरिकामा बजार मूल्याङ्कनको तुलनामा जमिनको मूल्य ३३ प्रतिशत कमी हुन्छ । विकसित देशमा यस्तो स्थिति कम वाञ्छनीय हुन्छ। खास मुद्दामा जग्गा लिलामीमा बोलपत्र प्रव्रिmया सामान्यतया जग्गाको वास्तविक मूल्य पत्ता लगाउन प्रयोग गरिन्छ।
मूल्याङ्कन उच्च महत्वको भए पनि सबै सार्वजनिक जग्गा सम्पत्तिको मूल्याङ्कन हुने अपेक्षा गर्नु अव्यावहारिक हो। यस सन्दर्भमा अस्ट्रेलिया र न्युजिल्यान्डमा गरिएको सबै सार्वजनिक जग्गा मूल्याङ्कन अभ्यासको कडा आलोचना गरिएको थियो। यसको सट्टा स्थानीय सरकारले जग्गाको मूल्याङ्कन गर्नु बढी व्यावहारिक हुन्छ भन्ने मत संसारमा बलियो देखिन्छ।
नेपालमा जग्गा मूल्याङ्कन
नेपालका मालपोत कार्यालयहरूबाट जग्गाको क्रय–विक्रय गर्दा प्रचलित कानुनबमोजिम लिखत रजिस्ट्रेसन गर्नुपर्ने र लिखतमा थैली अङ्क खुलाउनुपर्ने प्रचलन छ। पहिला पहिला मालपोत कार्यालयहरूले लिखत पारित गर्दा प्रत्येक वर्ष बजेट प्रस्तुत गर्दाको समयमा निर्धारण भएको दर अनुसार रजिस्ट्रेसन दस्तुर असुल गर्ने प्रचलन थियो। विसं २०७२ पछि भने वर्तमान संविधानबमोजिम सातै प्रदेशका सरकारबाट त्यस्तो दरबन्दी जारी हुने व्यवस्था छ।
मालपोत ऐन, २०३४ को दफा ८ को उपदफा (२) मा रजिस्ट्रेसन हुने लिखतमा थैली अङ्क कायम गर्ने प्रयोजनका लागि तोकिएको समितिले सम्बन्धित क्षेत्रको जग्गाको न्यूनतम मूल्य निर्धारण गर्ने छ भन्ने व्यवस्था भएको र सोही कानुनी व्यवस्थालाई कार्यान्वयन गर्ने प्रयोजनका लागि मालपोत नियमावली २०३६ को नियम ५ (ख) मा प्रमुख जिल्ला अधिकारीको अध्यक्षतामा न्यूनतम मूल्य निर्धारण गर्ने व्यवस्था छ। सोबमोजिम प्रत्येक मालपोत कार्यालयले आगामी आर्थिक वर्षका लागि प्रत्येक वर्ष निम्नतम मूल्य कायम गर्ने र सो तोकिएको मूल्यभन्दा कम थैली अङ्क राखी लिखत पारित गर्न नपाइने प्रावधान रही आएको छ। यसरी मालपोत कार्यालयले लिखित रजिस्ट्रेसन प्रयोजनका लागि मात्र न्यूनतम मूल्याङ्कन गर्दछ।
प्रचलनमा जग्गाको बाँडफाँटका लागि हुने मूल्याङ्कन बेग्लै हुने, धितो बन्धक वा कर्जा प्रवाहका लागि मूल्याङ्कन बेग्लै हुने, न्यायिक तथा अन्य अर्धन्यायिक निकायबाट हुने मूल्याङ्कन अर्कै हुने, सम्पत्ति मूल्याङ्कन तथा कर प्रयोजनका लागि छुट्टै मूल्याङ्कन हुने, मुआब्जा वितरणका लागि छुट्टै मूल्याङ्कन हुने, सट्टा भर्नाका लागि छुट्टै मूल्याङ्कन हुने व्यवस्थाले एउटै जग्गाको फरक फरक मूल्य हुने कारणले जनता र राज्य दुवैलाई नकारात्मक प्रभाव पारिरहेको नकार्न मिल्दैन।
फरक फरक मूल्यका कारणले विभिन्न समस्या सिर्जना भएका छन्, यसले राजस्वमा समेत प्रतिकूल प्रभाव पारेको छ। कुनै जग्गाको मूल्य चलनचल्तीको मूल्यभन्दा धेरै कम छ भने कुनैमा अत्यधिक मूल्य कायम भई जनतालाई बढी राजस्व तिर्नुपर्ने अवस्थासमेत सिर्जना भएको छ। मालपोत कार्यालयहरूले जग्गाको न्यूनतम मूल्य मात्र कायम गर्ने गरेको जग्गाको अधिकतम मूल्य कायम गर्ने नगरेको कारणले केही व्यक्तिले जग्गाको चलनचल्तीको मूल्यभन्दा बढी थैली राखेर लिखत पारित गर्ने र यसलाई आयस्रोतको माध्यम बनाई सम्पत्ति शुद्धीकरण गर्ने जस्ता भ्रष्टाचारलाई प्रोत्साहन हुने कार्यसमेत भइरहेको अवस्था छ।
नेपालमा मालपोत ऐन, २०३४ को दफा ८ (२) बमोजिम रजिस्ट्रेसन हुने लिखत थैली अङ्क कायम गर्ने प्रयोजनका लागि प्रमुख जिल्ला अधिकारीको अध्यक्षतामा बस्ने समितिले सम्बन्धित क्षेत्रको जग्गाको न्यूनतम मूल्य निर्धारण गर्ने व्यवस्था छ। जग्गा प्राप्ति ऐन, २०३४ अनुसार जग्गाको मुआब्जा निर्धारण गर्दा पनि जग्गाकै मूल्याङ्कन गरिन्छ। भूमिसम्बन्धी ऐन, २०२१ अनुसार यसमा पनि जग्गावाला र मोहीमध्ये एक जनाको नाममा हक कायम गर्न सकिने व्यवस्था अनुसार यसमा पनि जग्गामा मूल्याङ्कन अर्थात् जग्गाको मूल्य निर्धारण गरिन्छ।
सम्पत्ति कर ऐन, २०४७ मा सम्पत्ति करको प्रयोजनका लागि प्रचलित कानुनले सम्पत्ति मूल्याङ्कन गर्ने तरिका तोकेको भए सोहीबमोजिम, सो नभए तोकिएबमोजिम कर अधिकृतले सम्पत्तिको मूल्याङ्कन गर्ने प्रचलन छ। त्यसले पनि आफ्नै किसिमले जग्गाको मूल्याङ्कन गर्ने गर्दछ। उखडा ऐन, २०२१, विर्ता उन्मूलन ऐन, २०१६, झोरा क्षेत्रको जग्गासम्बन्धी ऐन, २०२८, घरजग्गा कर ऐन, २०१९, बैङ्क तथा वित्तीय संस्थासम्बन्धी ऐन, २०७३, स्थानीय सरकार सञ्चालन ऐन, २०७४, नगर विकास ऐन, २०४५, गुठी संस्थान ऐन, २०३३ मा समेत आ–आफ्नै ढङ्गले जग्गाको मूल्याङ्कन गर्ने प्रावधान छ।
न्यायिक निकायले पनि आफ्नै किसिमबाट जग्गाको मूल्याङ्कन गर्ने गरेको पाइन्छ। यसरी विभिन्न प्रयोजनका लागि छुट्टाछुट्टै मूल्याङ्कन गर्ने परिपाटी अन्त्य नगर्ने हो भने जनतालाई परेको मर्का र राज्यले पनि राजस्व ठगीको गर्नु परेको सामनाको अन्त्य हुन सक्दैन। त्यसैले विज्ञहरू लोकतान्त्रिक समाजवाद उन्मुख राज्यले यस्तो विविधताको अन्त्य गरी जुनसुकै प्रयोजनको भए पनि एउटा कित्ताको एउटै मूल्य कायम हुनुपर्नेमा जोड दिन्छन्।
जग्गा मूल्याङ्कनमा देखिएका समस्या
जग्गाको मूल्य निर्धारण गर्न राष्ट्रिय नीति नभएको, विभिन्न प्रयोजनका लागि विभिन्न ऐन छुट्टाछुट्टै मूल्याङ्कनको व्यवस्था भएको जग्गाको मूल्य निर्धारणका तीनै तहका सरकारबिच समन्वय हुने नगरेको, निम्नतम मूल्याङ्कन कुनै मापदण्डबिना हचुवाका भरमा हुने गरेको, मूल्य निर्धारणमा स्थायी संयन्त्रको अभाव, निम्नतम मूल्य तोके पनि अधिकतम मूल्य तोक्ने नगरिएको आदि।
जग्गा मूल्याङ्कन वैज्ञानिक, यथार्थपरक र पारदर्शी बनाउन जग्गा मूल्याङ्कनसम्बन्धी एउटै एकीकृत कानुन बनाएर जुनसुकै प्रयोजन भए पनि एउटा कित्ताको एउटै मूल्य कायम हुने प्रणालीको विकास गर्नु पर्छ। विभिन्न अध्ययनबाट विज्ञले जग्गाको न्यूनतम मूल्य निर्धारणका निम्न दुई विधि उपयुक्त हुने सम्भावना देखाएका छन् : यस दृष्टिकोणमा आर्थिक लाभको आधारमा जग्गाको खरिदलाई अन्य क्षेत्रमा हुने लगानीसँग लाभ–हानिको तुलनात्मक अध्ययन गरी मौकाको मूल्य दृष्टिकोणको आधारमा जग्गाको मूल्यको निर्धारण गर्ने।
यस दृष्टिकोणमा जग्गालाई उपयोगको आधारमा वर्गीकरण गरी प्रत्येक वर्गमा पर्ने जग्गाको सबैभन्दा तल्लो ग्रेडको जग्गाको युनिट मूल्य निकाल्ने। त्यसैलाई सो वर्गको जग्गाको मूल्य निकाल्दा आधार मान्ने र त्यसकै हिसाबमा सो वर्गमा पर्ने माथिल्लो ग्रेडको जग्गाको मूल्य निकाल्ने। प्रत्येक कित्ताको अलग अलग मूल्याङ्कन नभएसम्म जग्गाको यथार्थ मूल्य आउन नसक्ने हुँदा राज्यले त्यसतर्फ ध्यान पु¥याउने। भू–उपयोग ऐन, २०७६ को वर्गीकरणलाई पनि आधार मान्ने र मूल्याङ्कन प्रणालीलाई सूचना प्रणालीमा आबद्ध गर्ने। मूल्याङ्कनका लागि छुट्टै विभागको स्थापना गरी तत्सम्बन्धी विज्ञ जनशक्तिको व्यवस्थापन गर्ने। जग्गा मूल्याङ्कनको मूल्याङ्कन समितिमा स्थानीय सरकारको नेतृत्वलाई नेतृत्व दिने व्यवस्था गर्ने। मूल्याङ्कनमा विभिन्न उपयुक्त सिद्धान्तहरू अवलम्बन गर्ने।
निष्कर्ष
जग्गाको मूल्याङ्कन गर्ने विषय जटिल, गहन र संवेदनशील विषय हो। अचल जमिनभित्र दिनप्रतिदिन पूर्वाधार विकास भएको हुन्छ। मूल्याङ्कन गर्दा यस विषयलाई राम्ररी समेट्नु पर्छ। जग्गाको मूल्याङ्कन ज–जसले जसरी गरे पनि एउटै मूल्य आयो भने मात्र त्यसलाई यथार्थ र वैज्ञानिक मूल्य कायम भएको मान्न सकिन्छ। एकीकृत कानुन बनाई जुनसुकै प्रयोजनका लगि एउटै मूल्य कायम हुने प्रणाली विकास गर्नु अत्यावश्यक भइसकेको छ। यसो हुन सकेमा मात्र जनता र राज्य दुवै लाभान्वित हुने छन्। सबै सरोकारवाला वा संस्था वा व्यक्तिको पनि यस कार्यमा प्रभावकारी र सकारात्मक भूमिका हुनु जरुरी छ।
लेखक पूर्वप्रशासक हुनुहुन्छ।
